屋主們可使用的理財技巧以提升租屋的收入

不論是買賣房還是租房，許多專業的房地產投資人都知道，如何擬定投資策略是非常重要的，例如：是以個人或企業名義購買？購買哪一種的房產類型對您最有利？以及當地的房地產稅務如何計算與收取？…等等，這些策略的擬定都直接影響到您投資收益，實在值得好好研究。今天我們來談談有哪些技巧可以提高您的租金收益。當然，若您有一個優秀的會計師/房地產顧問與您配合，相信更能幫助您通盤地了解並訂定最適合您的投資策略！

原文出處：

https://www.idealista.com/news/especiales/inmonext-2017/2017/05/26/746623-jbmf-tax-counselors-el-inversor-debe-aprender-a-optimizar-fiscalmente-las-rentas#xts=352991&xtor=EPR-75-%5Besta_pasando_20170605%5D-20170605-%5Bm-02-leermas-node_746623%5D-31696230@3

內文翻譯：

房地產出租是一項高收益的投資，在市場利率低的此刻，許多個人及企業均利用他們的房地產賺取可觀的租金。其實有許多不同的方法及技巧可以最大化租屋的經濟收入。

JBMF Tax Counselors 的合夥人José Fernández-Reyes 在Idealista 和SIMA 共同舉辦的房地產研討會inmonext 中發表演講，解釋了如何使用這些方法跟技巧。

第一點需要考慮的，是誰擁有這個房產，是自然人亦或是法人團體？因稅率不同，若為個人擁有之房產，將以個人所得稅（IRPF）計稅，若企業所有則以公司稅計稅。另一個影響的因素則為房產的類別，住宅、商用亦或是觀光住宿。

José Fernández-Reyes表示，依據以上的不同，提升租賃收入的方式也會有所不同。

他解釋：「以企業為例，租賃收入將會被歸入公司所得，並將被課以25%的公司稅。而若為個人的租賃收入將不會被歸入所得，故將免於納入個人所得稅。」

根據JBMF Tax Counselors，出租個人所有的住宅類的地產將被課以17.2%至18%的稅，依所在地區略有不同。而商用或觀光住宿將被課以43%-45%的稅，同樣也依據不同自治區稅率有些微差異。為何存在這樣的稅率差異？因為提供長租類型房屋的屋主能夠申請高達60%的減免，觀光住宿（短租）類別則不受用。

企業也能利用一些技巧來最大化地產租賃收入，José Fernández-Reyes 指出明確的做法可將花費由一般公司稅額的25% 降至3.75%，相當於節省了高達85%的支出。

此方法並不需要將企業轉為地產投資公司，亦不需要成立地產投資基金。JBMF Tax Counselors 建議法人團體轉為住宅租賃公司並成立母公司，並將旗下房地產分給各子公司。此方式須達成幾個條件，舉例來說，必須至少有八間地產出租、公司半數業務需與租賃相關，並僱用員工。

「我們必須了解出租地產已成為企業增加收入的一種方式。使用這個方式透過僅支付3.75%來增加資產，並提升母公司支付實際花費15.33%。這將會是增加資產後的所有經濟支出，你將會有移動資本的自由。此外，這個鮮為人知的方法適用於家族企業的稅收優惠。」

除了成立住宅租賃公司外，其他減低經濟支出的方式包含成為登記房地產投資公司（SOCIMIS），成立房地產投資基金或房地產投資公司等。