房地產市場希望的跡象－資金的到來和不貸款購房

許多保守派人士憂心近年來日益增加的房地產外資投資基金將負面影響西班牙本地人的購買能力與市場，然而實際情形卻不是這樣，以數據來看，外資目前只佔總交易的小部分，但卻已大幅刺激房市景氣，並提供許多與本地人合作的就業機會，這樣的經營方式勢必將是未來幾年內房地產市場的主角。以下文章有深刻的分析，告訴您為什麼目前西班牙鼓勵外資投入西班牙房市！

原文出處：

https://www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2013/10/09/673193-signos-de-esperanza-en-el-mercado-inmobiliario-la-llegada-de-fondos-y-la

內文翻譯：

西班牙房地產市場開始呈現些許正面的跡象，但要說復甦還太早，這些主要的正面跡象來自於國際投資基金對西班牙房地產的興趣日益增加，特別針對資產組合的分析和競價、社會住宅的出租、無法償還的抵押債務和銀行的物業管理服務平台等，這都是他們感興趣的部分。

同樣地，我們也發現這些投資基金有意與西班牙房地產開發商合作，透過產品和地域來劃分市場，並使用以往大家想都不敢想的策略來投資於特定市場領域。

從民間投資的角度來看，上半年的購房的有17％都是國外買家。儘管這比例非常小，但是可以看出大家對投資西班牙很感興趣，在房產危機末期的同時，開始了風險的認知並啟動了投資機會。

同時，有60％以上的房產市場交易都沒有經過銀行融資，可想的是國內投資者重回市場，儘管他們的購買量非常低且沒有像投資策略中可以實行的槓桿作用資源。

我們可以傳遞的好消息是這復甦現象透過外資的投資已經啟動了，對此，如果大家想持續走那些近幾年來讓我們部份重要市場陷入困境的災難路線，大可以各種方式去詮釋這資金， 但是，要明白的是該資金是讓我們國家失敗的產業去槓桿化和讓價格更有競爭力的出口，這不是通過我們自己就能解決的問題。

在未來幾年內這些資金將成為房地產市場的主角，這其中許多的資金透過有規模的管理方式提出了針對我國5-7年的投資策略，這將使專業人員轉變爲服務供應商。也就是說，近期內我們將更熟悉這些作為投資市場的主要參與者和為投資組合提供服務或管理平台的名字。

對於經歷這6年危機後生存下來的建商而言，對他們來說，這消息是可以在短期內讓他們提供服務的機會，並能與這些資金接觸成為合作夥伴，但這消息對他們來說並不代表著房屋售價的上漲。由於部分債務已經被轉換為配比基金，因此同樣的在未來幾個月內可見的是新的中間人與金融債權人的合作關係。

這樣的資金傳輸並不該被詮釋為對抗這些公司弱點的自殺行為，而該說是在其有支付擔保前提下來談判可以共享銷售特定產品的方式。投資基金需要明白瞭解其貸款擔保的風險，因此，他們應該在面對法律問題時更加開放地尋求與其債務人合理的解決方案。

此外，我們可預期的是房地產公司的買賣，在我們看來，這主要關鍵在對可行的金融債務結構進行長期的調整或其資本的重組。有些在危機之前很明確的概念，如同：自有資金的價值，現今面對無力償還債務的場景，在這相對的情形之下已經不再明確。自有資金是不是流動性的並不重要，而投資基金在計劃作出任何投資前這些公司前，明顯的需要金融債權人的妥協。

今年夏天，在令人期待的市場投資開始有了動作後， 我們將進入新的經濟課題。一年前，大經濟環境的風險干擾了房地產機構投資的可能性，一年之後， 在市場開始分析投資基金，且投資基金逐漸轉變為令人矚目的中短期的機會，現在問題轉為在對時間、價格和融資的管理。

要走向復甦必須著重的下幾個目標：新資金規模的運作、資金進場的時期、以及資金退場的機制。當在價格上有更多參考的指標和銷售投資組合時，該市場的風險溢價將開始快速下降。

我們希望透過這些消息可以帶給新投資者正面的影響，並加速結束危機的末期。危機還沒有完全結束，有著以往鉅額的虧損和多年沒被置放的資產，未來要做的工作還很多 ，但我們已經可以從黑暗中見到曙光。