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出售西班牙房地產稅務


在西班牙出售您的西班牙房產時,有哪些稅務需要繳交呢?「鉅觀」這次推薦給大家的這篇文章,是由律師Raymundo Larraín Nesbitt所寫,對闡述關於賣西班牙房地產所面對的稅務有很全面的描述,推薦給有興趣的讀者!

原文出處:

http://www.larrainnesbittabogados.com/article.php?id=84

內文翻譯:

前言

根據法律,賣方需負擔兩種稅金:

  1. 財產所得交易稅(簡稱CGT)和

  2. 土地增值稅 (Plusvalía Tax)

然而,實際上經常是買家支付土地增值稅。令人困惑的是,你可能會發現一些文章將土地增值稅和財產所得交易稅這兩個稅融為一談,他們分不清地方稅和政府稅,這是一個明顯的錯誤,因為它們是兩種不同的稅收,前者支付給出售房地產的市政廳,後者則交給國家(不論是個人所得稅還是非居民所得稅,均取決於納稅人的居民身份)。

根據新規定,除了財產所得交易稅 (CGT)和土地增值稅之外,賣方還可能被要求提出能源績效證書(數百歐元的費用)。

西班牙政府11月28日星期五在官方法律公報(BOE)發佈了一套新的稅法,這將對賣方的稅收產生影響。其中,在法條第26/2014號,修正了個人所得稅(IRPF)和非居民所得稅(IRNR)。這些變更從2015年1月1日起正式施行。

如果您擁有在1994年12月31日之前購買的房地產,且計劃出售,您可能需要在新規定從2015年1月1日正式開始徵收前做稅務諮詢。您將為這變更支付更大的財產所得稅的稅金。 取代2015年且在2014年提前賣出,這對您的稅務比較有利。從以下的連結您可以了解更多關於此財政變化的詳情:新財政法律對房地產銷售者的衝擊

我已經詳細在我的文章中說明了買家要繳納的稅款,請見: 購買西班牙房地產的稅務如何安全地購買西班牙房地產 (其中包括許多其他房地產類型之間購買和轉售的深入介紹) 。

一. 財產所得交易稅 (Capital Gains Tax)

財產所得交易稅課徵對象為在全球有資產的西班牙居民和在西班牙擁有房地產的非居民。必須特別注意是,有居民或沒有居民身份在補助和津貼部分會因情況而有所不同。以下會特別說明適用的情形。

1.定義

財產所得交易稅(CGT)可以定義為您在出售資產時所獲得的利潤 (個人所得稅法第33條) 。

在這特別強調,所課徵的金額是依據您所得的利潤計算,而不是您收到的金額。

2.財產所得交易稅(西班牙非居民)

一般來說,針對非歐洲經濟區或歐盟居民該率為24%。

對於歐洲經濟區或歐盟居民,新頒布的稅法逐漸減少財產所得交易稅的稅率:

•截至2014年12月31日:稅率為21%。

•從2015年1月1日至2015年底:稅率為20%。

•從2016年1月1日起:稅率為19%。

這個修正案,從上週來看是受歡迎的消息,只是幾年前,財產所得交易稅對非居民是一律統一,且高達35%。 2014年9月3日經過歐盟委員會裁決,西班牙政府才使財產所得交易稅減少到與居民同等的稅率。

3. 財產所得交易稅的減輕

賣方可以合法地減少賣出的利潤,以減少其財產所得交易稅。這可以從三種方式著手:

a)減徵係數:與購買房地產的時期相關的抵扣

根據購買房產的日期,減徵係數可以按照每年給定的百分比減少課稅的基礎。不幸的是,在上週新法律通過之後,這從2015年1月1日起開始部分廢止了。按此連結您可以得到更進一步的詳情。

儘管如此,仍然適用於在1994年12月31日之前購買的房地產,上限為40萬歐元。這是一次性的額度,這意味著它只能使用一次。然而,您可以用於多個銷售案,總銷售額低於40萬歐元的門檻(例如兩個房地產銷售,每個銷售額為20萬)。任何超過以上的金額都不會從中受益。

b)指數補貼:通貨膨脹變動的抵扣(通貨膨脹減免)

這種津貼用於減輕通貨膨脹隨著時間對所得增長計算的影響。這種修正係數使房地產價值符合當今的通膨。這從2015年1月1日起已經被廢除。

c)可抵銷的費用

根據個人所得稅法35.3條,這些費用可以分為兩類 - 採購費用和翻新費用:

一.採購費用

詳情請參閱購買西班牙房地產的稅務。購買房地產所產生的所有費用均可以抵銷,如:

•律師費

•公證費

•土地註冊費用。

•銷售稅或財產轉移稅(視您購買預售屋還是中古屋而定)。

•土地增值稅(只有商定時買方付款 )

•房地產經紀人的佣金(規範是賣方支付,但可以另行商定,在賣方支付的情況下,賣方可以抵消此費用)。

平均而言,購買價格為購買成本加上該值的10%到15%。正如所見,如果正確的執行,大量的銷售支出可以用做減低財產所得交易稅的稅基。必須保留所有上述原始發票(副本)以向稅務局提出證明。您的指定律師當然可以提前提交,以簡化程序並節省時間。

二.翻新費用

記得你妻子央求讓你遠從巴里一路帶來的昂貴實木地板嗎?那麼你現在可以用大翻修的支出減少利潤, 以減低你的財產所得交易稅額,對於任何的擴展或翻修皆可以扣除房地產的淨額 ,但是不要將這些與不能抵免稅金的年度維護費用混淆。實際上,這兩者很難清楚劃分。切記要保留所有許可證和發票的副本,以作為證明。

•可扣除費用例如:玻璃幕牆、雙層玻璃窗、實木複合地板、大理石地板、擴建房屋(附屬建築)、網球場、游泳池、私人電梯等。

•不可扣除的成本例如有:重塗油漆、管道、除蟲、網球場綠色模具清洗、游泳池泵浦更換、年電梯維護等。

忠告

從上述兩個類別不用多說可知所有的發票都必須加上銷售稅,如果你不想要麻煩,別向稅務局提出缺少銷售稅的發票。所以當你被建築師或專業人士用西班牙語詢問:“你要不要發票(含稅)?”你總是回答:“要發票,麻煩你”(請含稅)。

您不支付銷售稅是自找麻煩(不用說這是違法的),因為這些購買和/或翻新的發票在將來出售您的財產時都可以全額扣除,要對未來規劃才是成功的關鍵。

4.低價謊報購買房地產 - 不宜且非法

除了非法外,就是在賣你的財產的時候會讓您浪費許多時間。

您在購買時沒有申報的款項,就如同您省下的一位數的銷售稅(購買預售屋)或房地產轉讓稅(購買中古屋),在您要出售時會“回頭咬您一口”。為什麼?因為現在稅務人員相信你已經賺到了比你實際應有的更多利潤(以買賣價格之間的差額訂定)。而這個“更多的”利潤現在是兩位數的稅收!

我們舉一個簡單的例子:2005年收購了25萬歐元的預售屋。買方低報5萬歐元(非法),在 “正式”的契約或“房契”上標示20萬歐元,買方替自己省下7%的增值稅(註一),以5萬歐元為稅基,這相當於3,500歐元。買方隨後決定在2014年以26萬歐元出售(銷售契約上的數字)。從稅收的角度來看,賣方賺取了6萬歐元的利潤(26萬減20萬的申報額),實際上他只賺了1萬歐元(現在賣價26萬減25萬的實際金額),然後因所得被課徵21%的稅率,金額為12,600歐元(所得6萬歐元的21%)。因此,基本上買方在2005年試圖替自己節省3,500歐元的稅款,9年後,他最終多支付了12,600歐元的稅款,這實際上使他微薄1萬歐元的利潤變虧損。

以上同例子,如果買方正確地繳納了7000歐元的稅款,這是他在2014年支付的費用(12,600歐元)以及他應該在2005年合法支付的銷售稅(3,500歐元)和2014年的財產所得交易稅(2,100歐元)之間的差額,在他申報真正的購買價格和銷售價格的情形下成功獲利。

買方在不正當的過程中消除了利潤,更不要說您可能因為謊報被抓造成新的問題,不論您怎麼看這都不是一個聰明的舉動 。

最低限度,不要謊報購買房地產的價格,因為您會失去更多的錢(出售時要繳更高的稅)。此外,謊報是違法的。

5.非居民:3%銷售預扣稅額

為了安全起見,並確保稅款正確收入,在交易時,將扣留3%的交易額存於非居民賣方的所得交易稅務戶頭。非居民構成的明顯風險是,在出售不動產後,他們迅速離開該國,這有稅務實際履行的疑慮。為了避免這種情況的發生,買方的律師根據法律被迫扣留3%的約定銷售價格,並將這預扣費用支付給西班牙稅務局(AEAT)。公證人看到這,將確保銷售稅務履行。透過此連結您可以更進一步了解此預扣稅額。

取決於所賺取的利潤會有兩種情況:

1.如果賣方的利潤小於預先扣除稅額,那麼他有權要求退稅,這申請限期為賣出3個月內。賣方需要雇用律師來索取這筆錢,因為這不是一個簡單的程序,退款程序平均需要好幾個月(十二至十八個月),這必須與稅務局預約時間並且填寫制式稅務表格(買方使用表格編號211,賣方使用表格編號210),需要小心仔細完成,以便避免稅務局給予任何藉口全額保留或部分保留預先扣除稅款。

在此期間,為文件往來目的,稅務局將與指定的法定代理人西班牙註冊的聯絡地址密切聯繫 (也就是說他們可能要求提供更多的文件)。這也是為什麼非居民應該雇用一個西班牙律師來代為處理這筆退款的另一個原因,因為只有西班牙的地址才能被接受設為聯絡地址。

2.如果利潤超過3%的預扣稅額,非居民需要在銷售後三個月內支付餘款。

另外,賣方如果欠財產所得稅(請參見文章西班牙非居民稅),法律規定買方(非居民賣方所得交易稅務戶頭)那3%的預扣稅額將被扣留用於抵消非居民賣方欠的任何稅(表格編號211和210)。如果你欠財產稅,別指望稅務局退還您3%的預扣稅額,稅務機關將取走所有3%的預扣稅額。為避免這種情況,您必須預先支付欠的財產所得稅款(回溯至最近四年,因為法定追溯任何稅款期限為四年)、罰款以及逾期付款的附加費。一旦有優良房產稅的紀錄,他們將全額退還給您那3%的預扣稅額。

6.虧損出售(無利潤)

今天的市場局面對賣家來說是非常不利的。賣方經常賤價出售,以確保房地產的快速賣出。當實際沒有獲得利潤的情況下,西班牙稅務局可能會出人意表地試圖徵財產所得交易稅。

西班牙稅務局透過應徵稅額來計算房產的價值,他們認為買賣總是有一些利潤,任何企圖“隱瞞”的都可能被認為是謊報,當然,今日大多數的賣家都不是如此。無論如何,您有可能在出售虧損的情況被要求支付財產所得交易稅。

7.財政新法26/2014:對象為超過65歲的居民

在以下出售情形下,超過65歲的本地居民納稅人將不被課徵財產所得交易稅:

1.重新投資於養老年金。

2.最高限額24萬歐元。

3.六個月的期限。

以下這情形的主要住宅免稅收。

8.本地居民:如果超過65歲,主要住宅免納稅(絕對豁免)

65歲以上的居民出售其常設住宅(“vivienda habitual”),將免除財產所得交易稅。法條個人所得稅33.4b條和個人所得稅務法第41 條。

9.居民:65歲以下,主要住宅免稅

注意!個人所得稅法 38.1條允許本地居民賣方在遵守以下條件的情況下, 免除財產所得交易稅:

  1. 賣方必須居住在西班牙。

  2. 住宅必須是他的主要住宅(個人所得稅務法第41條規定,必須在過去三年內為常設住宅)。在某些個人情況下例外,不需到三年,例如:納稅人由於工作變更、婚姻或分居而被迫搬家。

  3. 銷售收入再投資於收購新的主要住家(需位於西班牙或歐洲經濟區/歐盟地區)。任何部分銷售收入不再投資的,將按比例課稅。

  4. 須在兩年內將銷售收入再投資(新的主要住宅)。

  5. 這條規則適用於六十五歲以下的賣家。

二. 土地增值稅 (Plusvalía Tax)

這屬於地方稅,由房地產所處的市政機關徵收。如需了解更多詳情,請閱讀西班牙的市政府土地增值稅(Plusvalía municipal tax)。

1.定義

土地增值稅課徵的計算方式是,從所有權人購買房地產之日起至完售之日止,透過土地漲價總額度所徵收的稅款。

西班牙語叫,“Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”,簡稱“土地增值稅”。

2.地方稅

這種稅是政府下放給地方權利去徵收的稅,每個市政廳都有能力在一定比例範圍內確定其適用的稅率,我不能提供目前的費率圖表,因為依據不同的情況,每個市政廳稅率都顯著不同,律師需要與要出售房地產所在地的市政廳聯絡,以獲得完售當日的最終數目。

稅收的計算方式是按照財產的應徵稅額和持有人的房地產持有年數(直到銷售時間)計算的。

在大多數情況下,這稅額並不多,通常低於1,000歐元,但對於擁有大塊土地的別墅則另當別論。

結論-西班牙房地產賣出的稅務

根據我的經驗,西班牙稅務局(簡稱AEAT) 似乎理解賣家如今在市場上虧損的困境,然而,儘管虧損,你仍然會被西班牙稅務局要求負責支付財產所得交易稅(CGT)。同樣地,買家在購買房地產如果買價低於房屋價值時,也會被徵收額外的稅金,這是一體兩面的情形,正如我在我的文章“La Complementaria or Bargain Hunter Tax”中所解釋的一樣 。

提前規劃是減少西班牙財產出售稅收的關鍵。我強烈建議賣方聘請律師,尤其如果是非居民,這能確保賣方完全遵循西班牙的稅法,並且在此情況下,甚至可以選擇在公證人面前完成部分或全額預扣稅金退款。提醒您,3%的扣留稅金只適用於非居民出售房地產。

“如果你不成功計劃,你的計劃就會失敗” - 本傑明·富蘭克林。

美國創始人之父。傑出的天才科學家,發明家,外交官,作家,印刷工,郵政工和政治理論家,甚至在業餘時間時是政客。沒有人是完美的。

註一:現在的增值稅為10%

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