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當房租價格呈現兩位數增長,房屋和土地價格也會上漲!


繼上回與大家分享過西班牙房租近來大幅調漲的新聞之後,我們來看看房租的上漲與房價/地價之間的關係。在西班牙連續15個月的房租持續調漲之後,是否意味著其他的警訊?文中也教我們如何運用五個參考指標,判斷現今的房地產是否有泡沫化的可能性。

原文出處:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/04/19/746155-aceytuno-si-el-precio-del-alquiler-sube-dos-digitos-no-hay-duda-de-que-se-trasladara

內文翻譯:

Aceytuno先生指出:“當房租價格呈現兩位數增長,房屋和土地價格也會上漲”

“如果租金價格上漲為兩位數,毫無疑問,最終將會轉化為房價和地價的增長,而漲幅超過10%以上則是進一步的信號”,這是金融部門Juan Fernández-Aceytuno先生-ST評估協會的總裁,在XXIV會議中對於房地產行業價格將有的變化做出清楚的結論。

儘管專家們不斷地堅持,住房市場正處於穩定期而非恢復期,但他們都意識到西班牙有一些所謂的“熱門地區”。

最近幾個月有一些城市在租賃市場的活動顯著增加:如巴塞隆納、馬德里和巴利阿里群島(Balearics islands)。原因是什麼?需求越來越大(越來越多的人都選擇租屋,因為沒有儲蓄而無法申請貸款或買房子),但是供給是非常有限的。

因此,根據idealista網站的數據顯示,今年第一季的租金價格已經在整個西班牙上升8.8%,而在巴利阿里群島則躍升至15.9%。在省首府排名裡,帕爾馬palma則寫下房屋的收入增幅最高紀錄:11.4%。

一些較溫和增長的城市如巴塞隆納,那裡的價格則已計算出有1.1%的增漲。然而,我們不能忘記的是,在巴塞隆納市每平方米的價格已經到達18.1歐元,它代表了歷史的新高,並成為整個西班牙最貴的省會城市。甚至當房地產最繁榮時期,租戶也沒有面臨比現在更高的價格。這種程度是從2016年加泰隆尼亞城市開始,劇烈地增長了16.5%,而這個省份裡,不到12個月的時間內已增長超過23%。

馬德里也不遑多讓,它以15.6%增長紀錄為去年創下歷史新高(每平方米14.4歐元),以全國作為一個整體來說,它仍符合其增長曲線。雖然馬德里與卡斯蒂利亞 - 拉曼恰Castilla-La mancha、穆爾西亞Mucia和埃斯特雷馬杜拉Extremadura這些租賃的價格上漲了不到3%的城市相比,仍略有差距。但在本年度的第一季度中,馬德里省已進一步增加至2.8%。

縱觀這些資料,我們再次發現,所有在2016年經歷了租金價格增長的自治區,在今年的頭三個月又再近一步地增長。

有鑑於房地產市場是如何演變的,我們可以看到在經濟改善和創造就業機會的可能性更加上升。 因此,在馬德里、巴塞隆納和巴利阿里群島區域的房價和地價有可能在將來被抬高價格。

“理想的狀況不是讓房價變貴,而是增加銷售,也就是說,最好的情況是讓價格保持穩定,而交易量上升。房屋業就像汽車業一樣,最重要的不是汽車的價格,但是汽車的銷售量。“Fernández-Aceytuno說。

漲幅是有的,但還沒有到警戒點 雖然連續15個月租金上漲,專家們仍堅持認為,不能確定這樣就是恢復期。 “西班牙非常大,實際情況卻並非絕對樂觀的,也不是普遍升值,”ST評估協會的總裁堅持這個說法。 此外,Fernando Encinar先生,idealista的研究部門總監說“將不得不繼續關注,看看巴塞隆納和馬德里這兩個西班牙租賃市場的先鋒,因為在最後一季度其租金增漲已經放緩速度“。

房產估價師有五個不需用數學公式的指標,可以預測出房地產的溫度。在經濟泡沫化前期,這五個指標都發送出明確的信號,顯示房地產業以極誇張的方式成長。

“第一個指標是抵押貸款的數量和交易數量之間的關係;第二,是GDP的增長、社會保險隸屬關係和房價之間的聯繫;第三,是土地的價格發展與住宅價格發展是否一致;第四,抵押貸款利率的種類和內容為何;最後一個監測指標,是租金上漲多少。”Fernando Encinar說。

所以,現在官方數據是怎麼說的?整體來說,我們正處在一個安全地帶。十一月和一月(兩個最新官方數據變量)之間,在西班牙有超過101800件的房屋銷售,而同時總共有73400件的抵押貸款已被授予,可用於同一時期購置的房產上。

國內生產毛額,就業和住房的價格目前正在以3%左右的速率增加(2016年根據房價估價協會Sociedad de Tasación,所有新屋和二手房屋則在2.5%),而當房產經濟泡沫化時,速度則提高三倍。此外,抵押貸款利率低於貨幣的法定價格,因而助長了需求量。 那慢步前進的唯一原因,是城市土地價格比房價和租金高(根據開發部的數據,2016年底為13%)。這些都再再說明住宅市場的價格在未來幾個月會繼續上升......至少在那些熱門地區。