Recent Posts

Archive

Tags

西班牙竊佔房屋問題 – 當您在西班牙的房產被竊佔時,有哪些解決方法?

在西班牙,您若持有房產且目前正處於閒置的階段,一個不小心是非常有可能被盯上,而成為竊佔房屋的犧牲者的。(尤其是位處於巴賽隆納的房產!)我們在上期實際了解了西班牙竊佔房屋問題的現狀及相關法律條款後,我們在這期的文章中的繼續跟著律師Raymundo Larraín Nesbitt 先生來研究,若是您在西班牙的房產被竊佔時,有哪些實際的作法?(合法與不合法的都有!)文中有針對各種方法做深入地探討,並分析其利與弊。文末,在我們通盤地了解這些做法之後,再來仔細討論這樣的房產是否值得投資,及有哪些地方值得特別注意的!

原文出處:

http://www.es.larrainnesbittabogados.com/article.php?id=118

內文翻譯:

http://suitelife.com/blog/wp-content/uploads/2017/04/security-door.jpg

若我的房產被竊佔,我能直接走進我的房產並換鎖嗎?

答案是不能。在霸佔房屋者接管您的房產時,您已經失去了房產所有權,儘管土地登記在您名下,且您繼續支付所有水電費,甚至貸款,如果您試圖進入,這將被視為“非法侵入”,他們將可以合法起訴您。

我強烈建議您在作出可能使您陷入西班牙牢獄之災的決定前,先徵求法律意見。

合法的選擇

1. 刑法訴訟

這一切從到當地派出所“報案(denuncia)”開始。任何人都可以去報案,因為這是公訴罪。

優點:這是能讓肇事者受到最嚴厲懲罰的程序,但是這只有在涉及暴力且房產在有人居住的情況下才能進行執行。職業的房屋霸佔者會避免使用暴力。

缺點:有很多。

- 因為這是合法可以嚴懲他們的選擇,但也是最能保護他們的選擇。 他們將有許多司法保障可以用於保護他們的“權利”。

- 很慢,甚至需要花好幾年的時間。

- 花費很昂貴。

2. 民事訴訟程序

這是除了上述以外最常選擇的程序。

優點:比上述更快。

缺點:直到法官作出判決,不可以驅除霸佔房屋者 。這判決可能需要一些時間。

3. 行政程序

該程序僅限於公共資產。 私人房產不適用。

優點:

- 在被霸佔後的48小時後驅趕霸佔者。 然而過程通常比這時間還長。

- 不需要法官的判決來驅逐擅自霸佔房屋者。 驅逐的執行是由行政當局決定的,例如政府官員在未來48小時內簽字。

缺點:

- 財產必須屬於公共行政部門所屬,私有財產不在此歸屬範圍。

- 只能在被霸佔的第一年內完成, 一年以後只能依照刑事或民事訴訟程序,需要由法官裁決是否持有人喪失產權。

非法選項

隨之要談論的選項雖然少數人做過這樣的決定,但這是非法的,你們可能會因為其中的一些舉動而被起訴,甚至導致監禁。 我並不倡導這些舉動,只是把它們列入作為另一種選擇,依我看來並不應該追從這些選擇。

4. 擅自執法

優點:

- 很快

- 取決於如何執行,花費便宜。

缺點:

- 您可能會因為僱用暴徒、使用暴力或恐嚇、損害財產等而受到起訴。

- 如果判決有罪,您將有犯罪記錄。

5. 與竊佔者談判

如同上述的第四點,我也不會容忍這個選項。

優點:

- 很快

缺點:

- 等同於被敲詐勒索。

- 可能價格會很昂貴,這取決於作為“釋放”財產的“補償”數額。

- 不能保證擅自霸佔房屋者不會再回來 。實際上,這有可能再度發生,因為新的竊佔房屋者可能會因此佔用這住宅,因為他們知道屋主願意支付費用讓他們搬移。

6. 霸佔被竊佔的房屋

這智取的選擇主要在使用他們的策略來對付他們,利用對您有利的法條,就跟他們一樣,您也能成為竊佔您自己房屋的人,您需要耐心地在外面等待,直到竊佔房屋者因某種原因離開房屋,抓住這個無人在屋內的機會,然後強制進入,並立即換鎖。

如果警察被找來,您可以說這是您家,出示您的房屋契約並告知您決定換鎖,您不需要提到關於 “竊佔房屋”的事,無論如何,如果他們愚蠢地試圖強行進入您的財產,身為合法持有者的您總是可以舉報他們。

一旦您進入內部,他們不會試圖強行進入住宅,因為這將是一個會被判監禁的罪行,這也是他們不惜一切代價避免的問題。 但您不能先到警局舉報他們,然後再採取這個方式,因為您一定會被起訴,非一及二,您不能同時採取這兩個選擇。 如果您選擇這個方式,您必須放棄請求警方協助並堅持到底。說實在,我不倡導這個方式。

優點:

- 很快

- 根據如何執行,很便宜。

- 不需要暴力,根本就不應該使用暴力。

- 您隨時有辦法可以證明您是合法的所有權人,例如:您的房契及證人。

缺點:

- 狡猾但不是非常合法。 如果隨著時間的過去,例如:幾個星期或幾個月,竊佔房屋者可能已經在當地市政廳登記了自己為該房產的居住人,在這種情況下,您的法律地位就很難維持,這可能會削弱您的法律立場,並可能導致您被起訴。

- 您需要充分控制您的情緒。

- 職業霸佔房屋者通常都會集體進行,很少會犯讓霸佔來的房產空置的愚蠢錯誤, 但是,並非所有擅自霸佔房屋的人都是專業人士。如文中所述,如果您進入房屋時裡面還有人,您可能會被起訴非法入侵(不論您是否為所有權人),所以請確保當下沒有人在裡面。

我的建議

根據您的個人案件情況,程序會有所不同,可以非常快或很慢(好幾年),如果有證人,例如:鄰居,且擅自霸佔房屋的情形才剛剛發生,就可以加速驅離。 但是,如果時間過去了,例如:過了好幾天,那這就可能需要法律裁決,這可能會拖延許多時間。 大多數的外籍屋主就不會那麼幸運了,只有當他們在渡假時飛回他們的第二居所,才會發現房屋被“入侵”了。

如果涉及到暴力或恐嚇,或者在房屋佔有時有人居住在房產內,那我就建議您採取刑事訴訟程序。

專業的霸佔房屋者絕不會訴諸暴力或恐嚇,以免徒刑,通常最好不要對他們採取民事訴訟程序來驅離他們。

或者您可以按照上述非法選擇中擇一,注意:我並不推薦。

完全驅逐一群竊佔房屋居民的平均時間是18個月,如上所述這根據案件情況有所差異。 就我個人而言,我不喜歡現行的法律,這既緩慢又無效,希望未來立法者針對法律上的不足,採取更加堅定和果斷的手段來處理這個令人擔憂的局面。房屋屋主應該受到更多的法律保護,畢竟他們才是繳納稅的人(至少是大部分的屋主是)。

結語

我建議房屋遭到霸佔的受害屋主立即尋求法律顧問, 這是個必要的舉動,因為根據他們如何入侵住宅的情況,會有不同的法律因應措施,請儘快打電話給警察或起訴擅自霸佔房屋者,即使這可能並不是您最想採取的方式。

找尋此方面經驗豐富的律師也許會給您意外的驚喜。

在審判過程中,擅自執法,特別是使用暴力和/或恐嚇的屋主,可能會被刑事起訴和還押看守。

----------------------------------------------------------------------------------------

最後,那麼我們到底該不該購買被竊佔的房屋呢?總合以上的分析,「鉅觀」認為,若您已做好心理準備以面對以下幾點,並都已經計入您的投資成本內了,那這類房屋還是值得您考慮的:

1. 屋況本身的考量:由於大部分的情況買家無法在夠買前看房,因此房屋本身有可能有嚴重的屋況問題卻無法事前察覺。較輕微的,是被侵佔者破壞而內部髒亂不堪,或是改變既有隔間或房屋空間配置等等,這些都可以在後來用裝修的手法來解決;嚴重的話,則未能發現現有的房屋結構問題,未來將有較大筆的支出來做修復,這將會增加您的投資成本。

2. 長時間的投資:如文中所述,完全驅逐一群竊佔房屋居民的平均時間是18個月,就算您採取看似能比較快速解決的方法(不合法手段),也不見得能保證快速地驅逐竊佔者,反而有機會讓您自己吃上官司。因此,不論您採取哪一種手段,都請您要做好長期抗戰的心理準備。

3. 額外的金錢投資:看似半價買到的房產,事實上還是要計算一下其他額外的投資金額成本,包括:找律師或民間團體(如Desokupa)幫忙驅逐侵佔者的費用、前面第一項提到的額外修復與裝修費用、還有長時間資金被套牢而無法做其他投資的機會成本…等等,都有可能累積成一筆不小的數目。

祝大家投資順利!