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西班牙竊佔房屋問題 – 了解其問題現狀及相關法律條款

很多次「鉅觀」在西班牙尋找投資物件時,發現有許多房產以它合理市價的一半價格廣告出售,在經過幾次詢問屋況細節之後,才被告知此房產目前有侵佔者(Squatters)居住其內,且此類的狀況大部分須在買家無法看房的情況下決定是否購買。由於價格是這麼地誘人,往往有許多買家將此視為一個很好的投資機會而躍躍欲試。然而,購買這樣的房產到底要怎麼處理現有的侵佔者呢?這樣的投資又有哪些風險?「鉅觀」這次引用律師Raymundo Larraín Nesbitt 先生的文章,讓我們先來了解西班牙竊佔房屋問題的現狀及相關法律條款, 進而對這樣的現象有更近一步的認識。

下期,我們再來討論這樣的房產是否值得投資,及當身為西班牙屋主的您有房產被竊佔時,有哪些解決方法?非常有趣的文章,與大家分享!

原文出處:

http://www.es.larrainnesbittabogados.com/article.php?id=118

內文翻譯:

竊佔房屋問題在西班牙日益滋擾。 如果您擁有房產,您需要知道該採取什麼步驟來避免房屋被霸佔的問題。

介紹

如同在我的文章西班牙的逆權侵佔解釋中提到,從去年開始,非法霸佔房屋者越來越多,其根本原因很多,但可以縮小到以下幾個範圍:

•據估計,西班牙有400多萬個閒置房產(資料出處),這些房屋有四分之三主要是本國人和外國人夏季渡假使用的第二個家,剩下的是出售中的房子,這包含中古屋和預售屋。

•根據官方數據,全國失業率達到25%為歷史最高紀錄,這對映了美國在大蕭條時期的數字(資料出處),在某些自治區該數據還達到40%,然而這數值略為過高,因為許多登記失業的人實際上從事地下經濟工作(資料出處),這些人不至於挨餓(或造成社會問題),這主要原因是傳統上在西班牙大家庭一直是互助互惠的,而且有許多的慈善機構,例如:Caritas(但是如今已經不堪重負)。

•全國青年失業(25歲以下)超過50%,部分自治區超過60%,這比世界平均超出四倍,比全歐洲的平均數據超過兩倍(資料出處)。

•截至2012年4月,西班牙有170萬的家庭有失業中的成員,這比上年度增加了25%。 (資源出處

•70萬人長期失業 ,這意味著他們已經有三年沒有工作了(資料出處)。

•2007年至2011年間,已有超過350,000個銀行分行關閉(資料出處)。

•最後,我想補充,西班牙每四名未成年人中就有一名生活在貧困中(兩百萬名是確切的數據),這些孩子幾年前還被視為出自中產階級的工人家庭 (資料出處)。

然而,政客和西班牙媒體都堅持稱這情況為“衰退”,這點我並不能認同。

上述問題在西班牙產生後,霸佔房屋的行為增加應該不是一個意料之外的事,但令人驚訝的是儘管金融風暴的影響時續發酵,相對的霸佔房屋機率仍然較低。希望西班牙脫困後,這情況將會被制止。

洞悉房屋霸佔的發展

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霸佔房屋(西班牙俗稱“okupas”)是一個組織良好的和平激進運動,此社會理念在80年代西班牙東部尤其是巴塞隆納發展特別迅速,整個社會的青年“和平地”佔用閒置房屋,甚至是整個建築物,其中,這些建物有許多是遺棄或處於失修狀態且不適合居住的。

令人驚訝的是,大部分人實際上支持他們的行為,因為他們的行為被認為是對鄰里“有益的”,因為他們傾向於在以往貧困且受到宵小打擾的地區發展,因此讓這些區域得以恢復安寧。 按照他們有規劃的社會理念來佔領廢棄房產,他們將以往被吸毒者作為溫床的地區改造成具生產力的社區,從而使整個社區受益。 因此有支持他們的律師團體合法協助他們的活動。

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之後超過十年,政府為了箝制這行為並分別在1995年和2010年再次修正了犯罪條例,以懲罰這種房屋霸佔的行為。

金融風暴滋生新一類的竊佔房屋居民

現在要闡述的案例與上述情形的主要區別在於,現今的案例中有許多是由需求驅使的,而不是個人的理念,這是我們所面臨的金融危機直接帶來的後果,這也是我文章主要想引述的部份。現在我們談論的不再是按照烏托邦思想塑造出的良好政治或社會理念組織的霸佔活動。新的竊佔房屋居民特徵為:中產階級在社會中掙扎的家庭,他們經歷了繳不出貸款則自家房產被查封,現在被迫佔有別人的房產來安身,他們不是有組織的社會運動激進成員,只是出於自身需求而行事。他們擅自霸佔房屋後,首先做的是就是更換屋鎖,且在當地的市政廳“登記戶籍(empadronarse)”,這動作能讓他們權力更為鞏固。

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對來自國外的屋主來說,好消息是專業的霸佔房屋者往往在西班牙的大城市遊走,在一般情況下,通常您不會在海邊城市或高爾夫渡假勝地發現他們的蹤跡,他們特別喜歡加泰隆尼亞地區,特別是巴塞隆納,雖然他們是擅自霸佔房屋者,但是,不可否認的是他們的眼光還不錯。

基於自身需求而擅自霸屋的這些人,他們並不會特別挑外國人的房子下手,通常他們偏向於西班牙人的房子,甚至可能是他們先前居住因債務問題被銀行查封,現在屬於銀行的房子。

刑法

1995年頒布一項改革以因應這個法律問題。霸佔房屋的人很聰明,他們不會闖入有人居住的房子,才不至於被控告且遭刑事起訴,他們只瞄準空置的房產,例如:被作為第二居住所的住宅,這樣才不至於觸法,而且他們幾乎不使用暴力。在改法前,唯一能夠應付這個問題的是西班牙刑法202條例,該條文提到非法入侵,然而,這只適用於霸佔情形發生時,該屋內有居民居住在內。那麼如果一個房產在無人居時被侵入霸佔會怎麼樣?這就是一個被霸佔房屋者利用的法律漏洞,這也是接著要解決的法律問題。

1995年,立法者設立新的章節,以應付這種新的令社會不安的行為,這是第一次將此罪行列入法律中 。

在SCC第245條規範了這種情況。 第一段落用來懲處在違反所有權人意願下,使用暴力或恐嚇而強行進入或留滯在住宅中(指空屋)。 第二段則用在沒有涉及暴力的情況下。

令人驚訝的是,該法令的懲處為易科罰金而不是監禁,因為該罪行只是“和平地”佔用一個空置的房產,或者是在沒有所有人的同意下擅自霸佔房屋,這麼輕的判決背後的主因只是因為這是對無人居住的房產以“非暴力”的方式佔領。 這樣輕的懲處真是令人難以置信!

竊佔房屋者通常會被另外指控一些相關的罪行,例如破壞私有財產、公然抵抗和妨礙司法、危害公共秩序、非法接水電,違反生活條例、製造噪音等。除了竊佔,這些所有的都可以構成額外的訴訟案件。

“(強行非法入侵)allanamiento de morada”和“(權利侵佔 )usurpacion”之間的區別

為了清楚起見,前者規範於西班牙刑法第202條,用於懲處非法入侵。在霸佔房屋者強行進入時,該法可以用於合法保衛居留權(也就是說固定居住在內的人)。因此,在這種情況下可以迅速地驅逐竊佔房屋者。

後者是1995年的新修法令,並專門針對房屋侵佔,該法主要為全年通常都是空置的房屋而訂,如同:渡假屋,用於保護業主,也就是所有人的權利。該情形劃分在SCC的第245條中。

(未完待續!我們將在下期講述:當作為西班牙屋主的您有房產被竊佔時,有哪些解決方法?)