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巴塞隆納觀光住宅的挑戰-市場與法令之間的拉鋸

許多投資人瞄準國外熱門旅遊城市,投資觀光用途的公寓而獲得非常高的投報率,巴賽隆納作為歐洲最熱門的旅遊城市,在房價下跌與租金高漲的同時,在此時購買房產作為觀光住宅想必是最為理想的時機。 然而,這類透過網路所產生的潛在觀光市場平台,如Airbnd與Expedia所屬的HomeAway,卻在巴賽隆納現有的政策下重重觸礁,有無取得合法的觀光住宅執照在近幾年變得極其重要。

從早期的旅遊出租公寓不管制,到後來的列管與發放執照,再到現在的分區執照凍結,巴賽隆納政府種種的政策一變再變。現任市長Ada Colau除了對非法的觀光民宿祭出高額罰款(6萬- 60萬歐元)之外,甚至寄信給所有市民,要求大家舉報他們認為有可能是非法民宿的地點,造成許多合法的居民因鄰居的誤報而不勝其擾,這樣強硬的手段只為了一昧迎合當地居民反旅遊業的心態,而忽視其他所有都市環境變遷的因素與市場機制,這樣的政策到底真正造福了誰?到底能維持多久?讓我們繼續看下去…

原文出處:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/03/27/745870-retos-de-las-viviendas-turisticas-en-barcelona-entre-el-mercado-y-la-regulacion

內文翻譯:

合作經濟模式改變了我們對於市場貿易和文化遺產的認知方式,巴塞隆納在過去的十幾年來以領導型態持續成長,它已成為這種新市場模式的測試品及錯誤政策的實驗品,以便其他城市近距離地觀察並追隨著它的腳步 。

這些原先以大公司型態從事的經濟活動,或多或少都能對於這些企業進行監管,但現在由於允許使用者透過自己的不動產獲取收入,這造成“受管制的”及“不受管制的”參與者之間緊張的氣氛,如同西班牙儲蓄銀行基金會(Funcas) 的Mireia Artigot Golobardes 女士 所做的一項研究聲明。

旅遊住宿和計程車行業皆為目前衝突的集中點,從那,Artigot女士 計劃做一個從傳統到合作型的商業並存模式。Artigot解釋:“禁止透過網路所產生的潛在市場潛力,撇開沒有效率不談,這做法是不切實際的” 。但是,她也補充說明:“這並不意味著你不能調整、控制,甚至影響它以及創建或參與合作經濟市場”。

巴塞隆納是歐洲最重要的旅遊目的地,在2014這一年擁有八百多萬遊客和超過1700萬的住房日,旅遊業的發展與房屋出租和旅遊住宿以相同的速度在成長增加。豪華酒店、旅館、露營地、民宿、住宅出租等,自2007年遊客使用住宅出租的機會有明顯擴大的趨勢。

觀光住宅的概念涵蓋了不同的商業模式,一個觀光住宅可以是整個被出租,以天數、週數、或月數計算,或部分出租,例如,在有屋主居住的情況下出租房間。如同Artigot 在Funcas 報告中解釋,你不能針對不同情況採取相同法令,因為租賃業務的類型代表不同類型的商業行為,這對契約關係帶來不同的後果和監管策略 。

一個成功的例子: 巴塞隆納

租賃住宅用於渡假住宿,在其他城市或多或少採有組織性的持續發展,但巴塞隆納卻在十年前突然盛行。經濟危機減少人民的收入且造成經濟的不穩定,這讓人民發現在這一個具有吸引力的旅遊城市,可以透過出租房屋,從自己的不動產中獲利。這也造就這城市裡這類房屋出租量的增加。

然而,高數量用於該用途的樓房,主要集中在城市的某些特定地區,特別是市中心,也成為衝突據點。Artigot女士 認為,這其中問題之一是,當地居民的數量下降,影響正常房租的價格,Artigot說:“大量作為旅遊用途的酒店和公寓,已經影響了少數在這區作為居民住宅的出租屋價格。

這些種種因素讓巴塞隆納訂立法規,規定這些經濟活動必須依法登記,這明確訂立於法律條文18/2007。隨後,隨著問題的浮現,他們陸續增加新的法令來規範旅遊住宅,從要求一個法人負責管理建物,到一個商務公司負責收取旅遊稅。這都是為了完成一個能控制數量和確定明確位置的清冊。

巴賽隆納觀光住宅分佈圖/資料來源: Funcas

通過這種方式,他們才得知,原來在2012年登記存在的2349個旅遊用住房,在4年內增長了300%,2016年在巴塞隆納共有9929 個公寓登記為觀光用途住宿 。這成長率與鄰居的投訴率成正比,令政治政策層面需再次以嶄新的面貌干預,Trias執政時的市政府想以停止供應許可證作為對策。但是根據Artigot女士 的說法,管理部門並不總能釋出令所有相關人士滿意的市場調節方式。

Funcas協同的學者指出,目前巴塞隆納市政府暫時凍結許可證的發放,但這似乎忽略了市場機制,也未曾提出一個可以提供兼顧居民和城市利益的解決辦法,同時也未有允許觀光住宅持續運作的市場機制。這最終結果不只是讓多數人不滿意,而且還引起所有從事參與該行業的人不滿。

物業主聯合會是另一個立法的法令。Artigot女士 解釋說:“根據法律條文5/2015 ,社區業主可以避免社區共享資源淪落為旅遊用途使用” 。

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